Если историки и архитекторы смело могут сказать, что строительный бум и возрождение Киева пришлось на вторую половину 19 века, то статисты наших дней уже никогда не смогут сказать в какой период начался шабаш незаконных перепланировок и реконструкций.

Может, это было на заре первых «евро – ремонтов» начала 90-х годов? Или в период развитого «капитализма» – строительства больших новых домов элит-формата? Или просто когда – «…низы не могли, а верхи не хотели». Одни не могли не расширить душивший их габарит хрущевок, а другие не могли предоставить им достойную альтернативу очередных порций – ордерных квартир в панельных многоэтажках?

Нет! Смело можно сказать, что не было четкого дня, четкого года и четкого времени начала комфорта и обустройства собственной территории. Начиналось это все самыми «смелыми» и «креативными», которые больше всех желали поразить не стандартностью подхода и изменением проекта горе-архитекторов периода развитого социализма. Вторые, в свою очередь, ответили более разрушительными масштабами и двинули идею, а вместе с ней и несущую стену, тем самым увеличив кухонное пространство и оставив без дверного проема выход на балкон, который, несомненно, превратился в шикарный оконный проем, находящийся уже в квартире.

Дальше – больше, «смелым» маршем, уверенной поступью без трудностей документально-бюрократического оформления, в лучшем случае пользуясь лазейками несовершенной государственной системы под названием «бюро технической инвентаризации», прикрываясь судебными решениями, наш гражданин «вкусив крови» и чувствуя безнаказанность, углубился в комфорт собственной квартиры или офиса все дальше отдаляясь от государственных строительных норм и правил.

К несчастью, результат не заставил долго ждать. В городе Киев 22/07/2003 года на улице Б.Васильковской, 37 в 4-55 утра произошел обвал конструкций фасадной части дома, и перекрытий между вторым и третьим, а также третьим и четвертым этажами шестиэтажного дома (http://podrobnosti.ua/69174-kiev-ruhnul-fasad-zhilogo-doma.…).
Причиной обрушения здания стал неправильно проведенный капитальный ремонт и возможные изменения в конструкциях здания. При этом нужно отметить что Киев не находится в зоне сейсмической активности или действующих шахтных выработок.

И вот не прошло и семи лет, как вдруг Законодательным актом дополнен Криминально-процессуальный кодекс новой статьей 270 «Умышленное уничтожение или повреждение объектов жилищно-коммунального хозяйства».

Умышленное уничтожение или повреждение объектов жилищно-коммунального хозяйства, если это привело или могло привести к невозможности эксплуатации, нарушению нормального функционирования таких объектов, влечет за собой опасность жизни или здоровью людей, или имущественный вред в большом размере. Карается штрафом от 100 до 200 необлагаемых минимумов доходов граждан или исправительными работами на срок до 2 лет, или ограничением свободы на срок до 3 лет, или лишением свободы на тот же срок. Если уничтожение и повреждение осуществляются опасным способом, то ответственность повышается до лишения свободы на 3-8 лет, а если они повлекли гибель людей или уничтожение имущества в особо крупных размерах (на сумму свыше 470500 гривен) – до 5-12 лет лишения свободы.

Итак: в связи с этим автоматически вырабатывается план логических действий со стороны «добросовестного приобретателя». Если, например, я приобретаю квартиру в старом фонде, (о новом жилом фонде речь пойдет ниже), осторожно озираясь, чтобы меня не присыпало культурно-историческим наследием быстро вхожу в подъезд и двигаюсь к своим соседям для знакомства и предложения им совместно заказать инженерно-техническое обследование относительно возможности несущих конструкций. Ибо в противном случае мы никогда не узнаем, что сделано самостоятельно в каждой ячейки нашего исторического памятника и в какой день нам ждать рецидива вышеприведенного случая обрушения несущих конструкций. После этого я могу быть спокоен и начинать свой ремонт с допустимой перепланировкой и «легкой реконструкцией».

Вооружившись правильной шпаргалкой от «специально-обученных людей» мы начинаем свой путь в безбрежном океане согласований и разрешений. Помним о том, что с соседями уже налажен контакт. Мы получаем первый стратегический документ, который ляжет в основу-основ любого вида архитектурных изменений, это согласие моих соседей на расширение и изменение внутриквартирного пространства, и соответственно, возможный перенос инженерных коммуникаций. Дальше – веселее!

ЖЕК – дает согласие почти охотно. Для ЖЕК-а нет ничего лучше, чем отсутствие жалоб со стороны населения, а население в данном случае и есть мы с вами. Владея необходимым количеством первичных документов и пройдя первый довольно таки сложный уровень, мы перемещаемся в «увлекательнейший» мир взаимодействия с органами государственных согласований, которые в зависимости от вида архитектурно-инженерных изменений появляются, как головы у Лернейской Гидры.

Для битвы с органом государственного согласования под названием – Департамент градостроительства и архитектуры, необходимо вооружиться предпроектными предложениями архитектурной компании, которая желательно работает и как служба Заказчика по поиску исходных данных для проектирования объекта. Это все те же «специально обученные люди», которые будут бегать по всем службам между чиновниками и проектантами для решения нашего будущего комфортного проживания. Вся карусель будет нагружена массой технических условий от энергетической обслуживающей компании, водоканала, газовой обслуживающей организации и прочих, где каждый будет рассказывать о невозможности этого мероприятия. Потом все-таки согласится и потребует сделать еще один отдельный проект. При этом еще во время реконструкции обязательна разработка генерального плана со всеми полагающимися согласованиями, а так же отдельный предварительный проект для согласования исторического градостроительного обоснования с Главным управлением культурного наследия, с подготовкой отдельных внушительных пакетов документов.

Пройдя путь длиной в жизнь, во всех вышеупомянутых органах и службах и овладев не имеющей цены документацией первой Разрешительной инстанции, приступаем к получению разрешения на строительство при реконструкции (возможно еще и с проведением экспертизы объекта). После этого проходим инвентаризацию объекта (с получением технического паспорта) и приступаем к оформлению сертификата соответствия законности перепланировки в государственном архитектурно-строительном контроле, называемый в народе – «ввод объекта в эксплуатацию».

Можно сказать – КОШМАР?!

Но позвольте не согласиться… В ситуации очередного аварийного случая – это единственный карт-бланш, который не позволит никого привлечь по вышеперечисленным административным или уголовным санкциям. Это единственный правильный путь, который не вызывает вопросов у нотариусов и в финансовых учреждениях при сделках купли-продажи, дарения или оформления объекта как залогового имущества.

А теперь о новом строительстве! Там все гораздо интереснее. На этапе проектирования, или строительства и  даже при сдаче дома в эксплуатацию, застройщик каким-то чудесным образом, может всегда изменить планировку не только квартиры, но и целых этажей. Объединяются соседние квартиры, откусываются лестничные площадки под колясочные, «общественные» приемные народных избранников, возникают мансарды, террасы, зимние сады и даже бассейны. Изменяются инженерные сети вплоть до возможного прибытия лифта сразу в спальню «уважаемого» человека.  

  Вопрос: как в этом случае заставить «уважаемых» узаконить все эти «чудеса»?

Вся эта ситуация возникает под так называемым прикрытием и красивым термином – «корректировка проектной документации на этапе согласования». Неизменно, Галина Степановна (жена «того самого уважаемого» человека), которая пришла к не менее «уважаемому» застройщику, и при этом сделав стопроцентный взнос в кассу застройщика на этапе инвестиционного строительства возможного будущего здания, имеет все полномочия изменить проект вплоть до изменения конструкции здания. А «уважаемый» застройщик в свою очередь не может отказать «уважаемым» людям. Вот и свершилось! И страшно нам представить приобретение в этом новом фонде, а точнее тот приведенный нами выше путь согласований, начиная с общения с соседями.

Хотя по расчету Заказчиков будущих элит–апартаментов, корректировка изменений в перепланировке (а на самом деле это уже чистая реконструкция), должны будут состояться на этапе до получения разрешения на строительство. Но такое, как правило, не происходит по многим причинам – к примеру:

1. Заказчик неистово кричит на совещаниях, о том, что  нельзя останавливаться в связи с графиком сдачи дома в эксплуатацию при уже давно заключенных инвестиционных договорах;
2.  Галина Степановна со строителями так разошлась в архитектурных изысках и дизайне, что уже не один архитектор проекта новостройки не может вникнуть в эту геометрию.

И возникает «темный лес» из нарушений всех норм. Где законопослушному гражданину уже без помощи юристов, проектантов, инженеров не выбраться.

Ведь любые изменения внутриквартирного пространства, влечет за собой в первую очередь изменения площади помещения в сторону уменьшения или увеличения, что является первым несоответствием относительно первичных документов. Как следствие при всех  реконструкциях происходит перенос инженерных сетей и коммуникаций, что в свою очередь требует отдельной разработки проекта и его согласования.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что никакие проектные компании, юридические и тем более просто разработчики дизайна никогда не смогут нам донести истину о необходимости вникнуть во  все процедуры согласований и норм.

Наша задача и цель, самим один раз с этой процедурой ознакомится, а дальше вести контроль в период всего согласования до полной победы здравого смысла над ситуацией.  

    N/B: На момент написания и выхода данной статьи, для ввода объекта в эксплуатацию существовали старые правила регистрации имущественных прав на объект. На сегодняшний день они изменились в связи с началом работы регистрационной службы с 01.01.2013 года. Кстати, это лишний раз подчеркивает изменчивость нашего законодательства и сложность прохождения всей процедуры.

  N/B:  Но на момент размещения этой статьи уже поменялись и правила регистрации прав собственности на недвижимое имущество :))